Immobilienkauf in Albanien durch Ausländer: Ein rechtlicher Leitfaden

Ausländische Staatsangehörige können in Albanien Gebäude und bebaute Grundstücke zu denselben Bedingungen erwerben wie albanische Staatsangehörige — ohne Genehmigung, ohne Quote und ohne lokalen Treuhänder. Der Erwerbsvorgang selbst ist schnell und günstig. Ob der Kauf trägt, entscheidet die Titelprüfung, denn albanische Grundstücke haben eine kompliziertere Geschichte als die meisten europäischen. Dieser Leitfaden behandelt Erwerbsberechtigung, Verfahren, Prüfungsumfang, Steuern und den aufenthaltsrechtlichen Weg, den Eigentum eröffnen kann.

WER IN ALBANIEN IMMOBILIEN ERWERBEN DARF

Gebäude und bebaute Grundstücke — Wohnungen, Häuser und Gewerberäume — können von ausländischen natürlichen und juristischen Personen grundsätzlich zu denselben Bedingungen erworben werden wie von albanischen Staatsangehörigen. Es besteht kein Genehmigungserfordernis, keine Eigentumsquote und keine Pflicht zur Einschaltung eines lokalen Partners oder Treuhänders.

Landwirtschaftliche Flächen unterliegen Beschränkungen, deren Reichweite von der Art der Fläche und dem Status des Erwerbers abhängt. Grundstücke allgemein können Bedingungen unterliegen, teilweise einschließlich einer Investitionsverpflichtung, und in Küsten- und Grenzgebieten können zusätzliche Anforderungen bestehen. Betrifft ein Erwerb Grund und Boden statt eines Gebäudes, ist die Rechtslage vor jeder Verpflichtung zu klären.

DER ERWERBSVORGANG

Der Verkauf privaten Grundeigentums bedarf eines notariellen Akts. Anschließend trägt die Staatliche Katasteragentur den Vorgang nach Prüfung der gesetzlichen Unterlagen ein. Aktuell gehören dazu der notarielle Kaufvertrag, aktualisierte Katasterunterlagen, Personenstandsnachweise des Käufers, kommunale Steuerfreigabe bei Gebäuden, gegebenenfalls der Nachweis der Übertragungssteuer und erforderliche Vertretungsurkunden.

Die Katastereintragung hat deklaratorische und publizierende Wirkung. Sie macht das Recht im Register sichtbar und entgegenhaltbar, schafft aber nicht selbst Eigentum, ersetzt die Titelurkunde nicht und heilt keinen fehlerhaften Titel. Die Form- und Registerprüfung durch den Notar ist wertvoll; der Notar ist jedoch nicht der Rechtsberater des Käufers und ersetzt keine Prüfung der Erwerbskette.

ERWERB OHNE ANREISE NACH ALBANIEN

Eine persönliche Anwesenheit ist nicht erforderlich. Der Erwerb kann durch einen albanischen Rechtsanwalt auf Grundlage einer Spezialvollmacht vollzogen werden, die in einer in Albanien anerkannten Form errichtet und ins Albanische übersetzt wird. Ob Apostille oder Legalisation erforderlich ist, hängt vom Ausstellungsstaat und anwendbaren Abkommen ab. Die Vollmacht sollte auf das albanische Verfahren zugeschnitten sein; im Ausland allgemein gefasste Vollmachten werden häufig als unzureichend zurückgewiesen.

WAS DIE PRÜFUNG UMFASSEN SOLLTE

• die Erwerbskette und das Verfahren, in dem sie ihren Ursprung hat;
• konkurrierende Ansprüche früherer Eigentümer, Erben oder Nutzer;
• eingetragene Belastungen, Hypotheken und Dienstbarkeiten;
• Grenzen und ihre Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Grundstück;
• planungsrechtlicher Status und zulässige Nutzung;
• bei Gebäuden, ob rechtmäßig genehmigt oder nachträglich legalisiert;
• offene Kommunalabgaben und Versorgungsverbindlichkeiten, die dem Grundstück folgen.

KAUF VOM BAUTRÄGER

Neubau ist weit verbreitet, und der Kauf vor Fertigstellung ist üblich. Der Käuferschutz gegen Bauträgerinsolvenz, Nichtfertigstellung und Verzug ist schwächer ausgestaltet als in Deutschland oder Österreich, sodass der Vertrag mehr Risiko trägt.

Der Zahlungsplan sollte an überprüfbare Baufortschritte gekoppelt sein. Bei den von den aktuellen ASHK-Regeln erfassten Neubauten gehört außerdem die vorgeschriebene Zehnjahresversicherung zu den Eintragungsunterlagen. Baugenehmigung, Eintragungsfähigkeit und Zahlungsschutz sind vor Auszahlung zu prüfen.

STEUERN BEIM ERWERB UND BEIM EIGENTUM

Nach den meisten Doppelbesteuerungsabkommen werden Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Belegenheitsstaat besteuert. Ein ausländischer Eigentümer, der eine albanische Immobilie vermietet, befindet sich damit unabhängig von seinem Wohnsitz im albanischen Steuersystem.

AUFENTHALT DURCH IMMOBILIENEIGENTUM

Artikel 84 des Gesetzes Nr. 79/2021 sieht eine befristete Aufenthaltserlaubnis für Ausländer vor, die über eigenes unbewegliches Vermögen in Albanien verfügen. Die erste Erlaubnis kann für höchstens ein Jahr erteilt und jährlich verlängert werden. Bei Miteigentum verlangt dieser Aufenthaltsgrund mindestens die Hälfte des Eigentums.

Eigentum vermittelt nicht automatisch Aufenthalt. Erforderlich sind ein gesonderter Antrag sowie die allgemeinen Nachweise und Voraussetzungen. EU-Staatsangehörige, die Artikel 33/1 erfüllen, folgen stattdessen dessen Registrierungsrahmen.

ZUSAMMENFASSUNG

Der Immobilienerwerb in Albanien ist für Gebäude und bebaute Grundstücke rechtlich unkompliziert, und der Vorgang selbst ist schnell. Der Wert anwaltlicher Begleitung liegt fast vollständig in der Titelprüfung und, beim Kauf vom Plan, im Bauträgervertrag. Beides ist eine Frage von Tagen — und beides ist nach dem Vollzug erheblich schwerer zu bereinigen als davor.