Blerja e pronave në Shqipëri nga të huajt: udhëzues ligjor
Shtetasit e huaj mund të blejnë ndërtesa dhe prona të ndërtuara në Shqipëri me të njëjtat kushte si shtetasit shqiptarë — pa miratim, pa kuotë dhe pa përfaqësues vendas. Vetë transaksioni është i shpejtë dhe i lirë. Ajo që përcakton nëse blerja qëndron është verifikimi i titullit, sepse prona shqiptare ka një histori më të ndërlikuar se pjesa më e madhe e Evropës. Ky udhëzues trajton kush mund të blëjë, si funksionon procedura, çfarë duhet verifikuar, tatimet dhe rrugën e qëndrimit që pronësia mund të hapë.
- Blerësit e huaj mund të blejnë përgjithësisht ndërtesa dhe prona të ndërtuara, në varësi të klasifikimit të pasurisë dhe kufizimeve të posaçme për tokën.
- Shitja e pronës private kërkon akt noterial dhe regjistrim pasues në kadastër.
- Regjistrimi ka efekt deklarativ dhe publiciteti; ai pasqyron aktin e titullit, por nuk e zëvendëson dhe nuk korrigjon të metat e tij.
- Verifikimi duhet të shqyrtojë zinxhirin dhe origjinën e titullit, barrët, kufijtë, lejet dhe detyrimet tatimore.
- Neni 84 parashikon një rrugë të veçantë të qëndrimit të përkohshëm për pronën, fillimisht deri në një vit.
KUSH MUND TË BLEJË PRONË NË SHQIPËRI
Ndërtesat dhe pronat e ndërtuara — apartamente, shtëpi dhe ambiente tregtare — mund të fitohen nga persona të huaj fizikë dhe juridikë përgjithësisht me të njëjtat kushte si nga shtetasit shqiptarë. Nuk ka kërkesë për miratim, nuk ka kufi pronësie dhe nuk kërkohet ortak apo përfaqësues vendas.
Tokat bujqësore i nënshtrohen kufizimeve, fusha e të cilave varet nga natyra e tokës dhe statusi i fituesit. Tokat në përgjithësi mund të ketë kushte, në disa raste përfshirë një detyrim investimi, dhe në zonat bregdetare e kufitare mund të zbatohen kërkesa shtesë.
PROCEDURA E BLERJES
Shitja e pasurisë së paluajtshme private kryhet me akt noterial. Agjencia Shtetërore e Kadastrës regjistron më pas transaksionin pasi kontrollon dokumentet ligjore. Kërkesat aktuale përfshijnë kontratën noteriale, dokumentet e përditësuara kadastrale, dokumentet e gjendjes civile të blerësit, vërtetimin e taksave vendore për ndërtesat, provën e tatimit të kalimit kur zbatohet dhe aktin e përfaqësimit kur nevojitet.
Regjistrimi kadastral ka funksion deklarativ dhe publiciteti. Ai e bën të drejtën të dukshme dhe të kundërtueshme, por nuk krijon vetë pronësinë, nuk zëvendëson aktin bazë dhe nuk shëron një titull me të meta. Kontrolli formal dhe i regjistrit nga noteri ka vlerë, por noteri nuk është këshilltari i blerësit dhe nuk zëvendëson hetimin e zinxhirit të titullit.
BLERJA PA ARDHUR NË SHQIPËRI
Prania personale nuk është e nevojshme. Blerja mund të realizohet nga një avokat shqiptar mbi bazën e një prokure të posaçme, të lëshuar para noterit në vendin e blerësit, të apostiluar sipas Konventës së Hagës të vitit 1961 dhe të përkthyer në shqip nga përkthyes i certifikuar. Prokura duhet hartuar duke pasur parasysh procedurën shqiptare; prokurat e hartuara në terma të përgjithshëm jashtë vendit kthehen shëpesh si të pamjaftueshme.
Prona private u shfuqizua tërësisht nën regëjimin komunist dhe u rivendos pas
vitit 1991 nëpërmjet katër procesesh paralele: kthimi te
pronarët e para vitit 1945 dhe trashëgimtarët e tyre, privatizimi te
banuesit e banesave shtetërore, shpërndarja e tokave bujqësore te
ish-anëtarët e kooperativave dhe legalizimi i ndërtimeve informale të
viteve 1990 e 2000.
Çdo proces ishte i ligjshëm dhe shumica dërrmuese e titujve janë të
shëndoshë. Ato u administruan nga organe të ndryshme dhe nuk prodhuan gjithmonë rezultate
të përputhshme, kështu që mbi një parcelë mund të ketë pretendime
konkurruese nga procese të ndryshme.
Kadastra regjistron se kujt i përket prona tani; ajo nuk tregon se si u fitua
pronësia. Prandaj pyetja thelbësore është nga vjen ky titull, e
ndjekur nëpër zinxhirin e pronësisë.
ÇFARË DUHET TË MBULOJË VERIFIKIMI
- zinxhirin e titullit dhe procesin në të cilin ka origjinën;
- pretendimet konkurruese të ish-pronarëve, trashëgimtarëve ose banuesve;
- barrët e regjistruara, hipotekat dhe servitutet;
- kufijtë dhe përputhjen e tyre me pronën fizike;
- statusin planifikues dhe përdorimin e lejuar;
- për ndërtesat, nëse ndërtimi u lejua ligjërisht apo u legalizua më pas;
- detyrimet e papaguara vendore dhe të shërbimeve, që e ndjekin pronën.
BLERJA NGA ZHVILLUESI
Ndërtimi i ri është i përhapër dhe blerja para përfundimit është e zakonshme. Mbrojtja e blerësit ndaj falimentimit të zhvilluesit, mospërfundimit dhe vonesës është më e dobët se në shumicën e juridiksioneve perëndimore-evropiane, kështu që kontrata mbart më shumë rrezik.
Tri pika e përmirësojnë ndjeshëm pozitën e blerësit: konfirmimi se zhvilluesi zotëron leje të vlefshme ndërtimi; konfirmimi se ndërtesa, sipas projektit, mund të regjistrohet ligjërisht pas përfundimit; dhe lidhja e grafikut të pagesave me faza ndërtimi të verifikueshme në vend të datave kalendarike.
TATIMET NË BLERJE DHE NË PRONËSI
| Tatimi | Pozita |
|---|---|
| Tatimi mbi kalimin | Në kalim, sipas vlerës ose sipërfaqes, në varësi të kategorisë |
| Tatimi mbi pasurinë e paluajtshme | Taksë vjetore vendore mbi ndërtesat dhe tokat |
| Taksa e ndikimit në infrastrukturë | Mbi ndërtimin e ri, mbi vlerën e investimit, e pagueshme në fazën e lejes |
| Fitimet nga tjetërsimi | Të tatueshme sipas Ligjit nr. 29/2023 |
| Të ardhurat nga qiraja | Të tatueshme; trajtimi varet nga karakteri tregtar |
| TVSH | Disa transaksione janë të përjashtuara; ndërtimi i ri mund të jetë i tatueshëm |
Sipas shumicës së marrëveshjeve për shmangien e tatimit të dyfishtë, të ardhurat nga pasuria e paluajtshme tatohen në shtetin e vendndodhjes. Një pronar i huaj që jep me qira një pronë shqiptare ndodhet pra brenda sistemit tatimor shqiptar pavarësisht se ku banon.
QËNDRIMI NËPËRMJET PRONËSISË
Neni 84 i Ligjit nr. 79/2021 parashikon leje qëndrimi të përkohshme për shtetasin e huaj që gëzon përdorimin dhe disponimin e pasurisë së paluajtshme në pronësi në Shqipëri. Leja e parë mund të jepet deri në një vit dhe përtërihet çdo vit. Kur aplikanti është bashkëpronar, kjo bazë kërkon të paktën gjysmën e pronësisë.
Pronësia nuk sjell automatikisht qëndrim: kërkohet aplikim i veçantë dhe plotësimi i provave e kushteve të përgjithshme. Shtetasit e BE-së që plotësojnë nenin 33/1 ndjekin kuadrin e regjistrimit të tij.
Për blerësit pa presion kohe ia vlen fillimisht të merret me qira. Kjo e heq tërësisht rrezikun e titullit ndërsa vlerësohen tregu dhe vendndodhja, dhe një kontratë qiraje e noterizuar plotëson kërkesën për strehim të një lejeje qëndrimi njësoj si pronësia. Kontratat që përdoren për qëllime emigracioni duhet të jenë të noterizuara dhe prona duhet të plotësojë sipërfaqen minimale për banor.
- Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë
- Ligji nr. 111/2018 "Për kadastrën", veçanërisht neni 42
- Urdhri i ASHK-së nr. 1456/2026 për dokumentet e shërbimeve
- Buletini nr. 2/2026 i Gjykatës së Lartë për efektin e publicitetit të regjistrimit
- Ligji nr. 79/2021 "Për të huajt", i ndryshuar, veçanërisht nenet 33/1 dhe 84
Tridens përfaqëson blerës të huaj në të gjithë Shqipërinë: verifikimin e zinxhirit të titullit përtej regjistrimit aktual, realizimin e blerjes me prokurë kur blerësi nuk mund të udhëtojë, shqyrtimin e kontratave me zhvilluesit dhe përgatitjen e aplikimit për qëndrim që pronësia mund të mbështetë. Për të diskutuar një pronë, na kontaktoni në +355696937763 ose në info@tridenslaw.com.
Ky artikull ofrohet vetëm për qëllime informimi të përgjithshëm. Ai nuk përbën këshillë ligjore, nuk trajton rrethanat e një personi apo të një transaksioni të caktuar dhe nuk duhet përdorur si zëvendësim i këshillës mbi faktet e një çështjeje konkrete. Leximi i tij nuk krijon marrëdhënie avokat–klient. Pragjet, tarifat dhe praktika administrative mund të ndryshojnë, ndaj dispozitat ligjore i nënshtrohen ndryshimeve dhe interpretimit gjyqësor.
Tridens · Bulevardi "Dëshmorët e Kombit", Twin Towers, Kulla 1, Kati 8, 1001 Tiranë, Shqipëri · +355 69 693 7763 · info@tridenslaw.com