Ausländisches Eigentum und Kontrolle an albanischen Gesellschaften: Was das Gesetz tatsächlich zulässt

Ausländische Investoren fragen regelmäßig, ob sie eine albanische Gesellschaft zu 100 % halten dürfen, ob sie einen albanischen Partner brauchen, ob ein lokaler Geschäftsführer erforderlich ist und ob die Beteiligung ein Aufenthaltsrecht vermittelt. Die ersten drei Fragen lassen sich kurz und grundsätzlich positiv beantworten. Die vierte nicht.

INLÄNDERBEHANDLUNG UND GEZIELTE INVESTITIONSPRÜFUNG

Das Gesetz Nr. 7764 vom 2. November 1993 "Über ausländische Investitionen" bestimmt die Ausgangslage: Der ausländische Investor darf in Albanien zu Bedingungen tätig werden, die nicht ungünstiger sind als die für albanische Staatsangehörige geltenden. Das Gesetz garantiert ferner das Recht auf Repatriierung von Gewinnen und Kapital sowie Schutz vor Enteignung außer unter den gesetzlich bestimmten Voraussetzungen und gegen Entschädigung.

Gewöhnliche ausländische Investitionen bedürfen grundsätzlich weiterhin keiner vorherigen Genehmigung. Seit dem Gesetz Nr. 56/2025 unterliegen ausländische Direktinvestitionen, die kritische öffentliche Infrastruktur, kritische Technologien und Güter mit doppeltem Verwendungszweck, die Versorgung mit kritischen Inputs, den Zugang zu sensiblen Informationen oder die Freiheit der Medien betreffen oder beeinflussen, jedoch einer Bewertung oder Prüfung nach den durch Ministerratsbeschluss Nr. 226 vom 1. April 2026 festgelegten Verfahren. Vor einer Transaktion in einem sensiblen Bereich sollte deshalb geprüft werden, ob dieses Verfahren eingreift.

BETEILIGUNG

Geschäftsanteile an einer albanischen Sh.p.k. oder Aktien an einer Sh.a. können sowohl natürliche als auch juristische Personen halten, und keine der beiden Gruppen wird nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz beschränkt. Eine einzige ausländische natürliche Person kann gründen und die gesamte Gesellschaft halten. Dasselbe gilt für eine ausländische Muttergesellschaft.

Vorbehaltlich der gezielten Investitionsprüfung und sektorspezifischer Vorschriften ist eine albanische Beteiligung am Stammkapital nicht erforderlich, eine lokale Mindestbeteiligung besteht nicht, und es gibt keine Pflicht, einen albanischen Treuhänder zu bestellen. Derartige Gestaltungen werden ausländischen Investoren mitunter von Vermittlern vorgeschlagen; nach albanischem Recht sind sie entbehrlich und schaffen ein Gegenparteirisiko, das der Investor nicht eingehen muss.

GESCHÄFTSFÜHRUNG UND KONTROLLE

Der Geschäftsführer einer gewöhnlichen albanischen Handelsgesellschaft darf Ausländer sein. Es ist nicht erforderlich, dass er in Albanien ansässig ist, eine albanische Aufenthaltserlaubnis besitzt oder zum Zeitpunkt der Bestellung oder danach im Land anwesend ist.

Dies ist ein echter Vorzug der albanischen Rechtslage und unterscheidet sie von mehreren Nachbarrechtsordnungen. Er hat zugleich Grenzen, die praktischer und nicht rechtlicher Natur sind. Ein im Ausland ansässiger Geschäftsführer muss für steuerliche und aufsichtsrechtliche Korrespondenz erreichbar sein, muss bei Bedarf Urkunden unterzeichnen können und unterliegt weiterhin den Pflichten und der Haftung, die das Gesetz Nr. 9901/2008 an dieses Amt knüpft. Insbesondere Banken prüfen Gestaltungen genau, bei denen kein Mitglied der Geschäftsführung eine physische Verbindung zu Albanien hat.

SEKTOREN MIT ZUSÄTZLICHEN ANFORDERUNGEN

Die grundsätzliche Zulässigkeit ausländischen Eigentums ersetzt weder die gezielte Investitionsprüfung noch die sektorale Regulierung. Ist eine Tätigkeit erlaubnispflichtig, gelten die Erlaubnisvoraussetzungen für in- und ausländische Anbieter gleichermaßen und können Anforderungen stellen — an das Kapital, an die berufliche Qualifikation, an eine lokale Niederlassung —, die über das Gesellschaftsrecht hinausgehen. Banken, Versicherungen und Finanzdienstleistungen, elektronische Kommunikation, Energieerzeugung und -versorgung, Glücksspiel sowie bestimmte reglementierte Berufe fallen sämtlich in diese Kategorie. Die richtige Frage lautet daher nicht, ob ausländisches Eigentum zulässig ist, sondern was die zuständige Aufsichtsbehörde von jedem Anbieter verlangt.

Landwirtschaftliche Flächen sind der wesentliche Bereich, in dem das Eigentum ausländischer Personen beschränkt ist; die Rechtslage hängt von der Art der Fläche und dem Status des Erwerbers ab. Ist Grundbesitz Teil einer Investition, sollte die Rechtslage vor jeder Verpflichtung geklärt werden.

ANGABEN ZU WIRTSCHAFTLICH BERECHTIGTEN

Das Gesetz Nr. 112/2020 verpflichtet meldepflichtige Einheiten, darunter gewöhnliche Handelsgesellschaften, die natürlichen Personen anzugeben, die sie letztlich halten oder kontrollieren. Öffentlich zugänglich sind die gesetzlich bestimmten Angaben, darunter Name, Staatsangehörigkeit, Geburtsmonat und -jahr, Datum der Bestimmung sowie Art und Umfang der Beteiligung oder Kontrolle. Andere Registerangaben unterliegen einem eingeschränkten Zugang.

Investoren, die Rechtsordnungen mit Treuhandbeteiligungen oder undurchsichtigen Holdingstrukturen gewohnt sind, sollten Albanien in dem Bewusstsein angehen, dass die letztlich dahinterstehende natürliche Person identifiziert wird. Eine Schichtung der Beteiligung über ausländische Holdinggesellschaften umgeht die Pflicht nicht, da die Offenlegung bis zur natürlichen Person am Ende der Kette reicht und nicht beim unmittelbaren eingetragenen Gesellschafter endet.

Seit dem Gesetz Nr. 6/2022 erfolgt die Ersteinreichung zusammen mit dem Antrag auf Eintragung der Gesellschaft. Spätere Änderungen sind binnen 90 Tagen zu registrieren. Die verspätete Registrierung einer Änderung kann mit 400.000 Lek geahndet werden; das QKB kann die Einheit bis zur Zahlung der Geldbuße und Berichtigung der Angaben aussetzen.

WAS AUSLÄNDISCHE KONTROLLE NICHT ÄNDERT

Eine von ausländischen Personen gehaltene albanische Gesellschaft ist eine albanische Gesellschaft. Sie ist in Albanien steuerlich ansässig und nach dem Gesetz Nr. 29/2023 mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig, vorbehaltlich anwendbarer Doppelbesteuerungsabkommen. Sie erstellt Abschlüsse nach den in Albanien geltenden Regeln, fiskalisiert ihre Rechnungen und beschäftigt Personal nach dem albanischen Arbeitsrecht. Albanisches Recht und albanische Gerichte sind in vielen Angelegenheiten maßgeblich; bei Verträgen kann eine wirksame Gerichtsstands- oder Schiedsvereinbarung zu einem anderen Ergebnis führen. Eine ausländische Muttergesellschaft befreit die albanische Tochter nicht von ihren lokalen Pflichten.

WAS VOR EINER VERPFLICHTUNG ZU KLÄREN IST

• Ob die Investition einen sensiblen Bereich betrifft und einer Bewertung oder Prüfung unterliegt.
• Ob die beabsichtigte Tätigkeit erlaubnispflichtig ist und was die Aufsichtsbehörde verlangt.
• Ob die Investition Grundbesitz umfasst und gegebenenfalls welcher Art.
• Wer als wirtschaftlich Berechtigter ausgewiesen wird und ob der Investor damit einverstanden ist, dass dies öffentlich ist.
• Ob eine Person in Albanien wohnen muss und auf welcher Grundlage eine Erlaubnis beantragt würde.
• Wie Gewinne entnommen werden und was das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen vorsieht.