Grundstückserwerb durch Ausländer in Albanien: Landwirtschaftliche Flächen, Beschränkungen und Strukturen

Die Aussage, Albanien kenne keine Beschränkungen für ausländisches Eigentum an Immobilien, trifft für Gebäude zu und führt bei Grund und Boden in die Irre. Landwirtschaftliche Flächen unterliegen Beschränkungen, Grundstücke allgemein können Bedingungen unterliegen, und in Küsten- und Grenzgebieten können zusätzliche Anforderungen bestehen. Dieser Leitfaden stellt die Kategorien dar, erläutert den Erwerb über eine albanische Gesellschaft und behandelt die Anreize für Agrotourismus- und Kooperationsbetriebe.

DIE DREI KATEGORIEN

• Gebäude und bebaute Grundstücke. Wohnungen, Häuser, Gewerberäume. Erwerb durch ausländische natürliche und juristische Personen zu denselben Bedingungen wie durch Albaner, ohne zusätzliche Anforderungen.
• Landwirtschaftliche Flächen. Beschränkt, wobei die Rechtslage von der Art der Fläche und dem Status des Erwerbers abhängt.
• Grundstücke allgemein. Können Bedingungen unterliegen, teilweise einschließlich einer Verpflichtung des Erwerbers zu einer Investition bestimmter Höhe. Küsten- und Grenzgebiete können zusätzliche Anforderungen auslösen.

WIE GRUNDSTÜCKE EINGEORDNET WERDEN

Ob ein Grundstück landwirtschaftlich ist, bestimmt sich nach seiner rechtlichen Einordnung in den Kataster- und Planungsunterlagen, nicht nach der derzeitigen Nutzung oder dem Erscheinungsbild. Eine seit Jahrzehnten nicht bewirtschaftete Fläche kann weiterhin als landwirtschaftlich eingeordnet sein, und ein Anwesen mit Gebäude kann teils in die eine, teils in die andere Kategorie fallen.

Die Feststellung der Einordnung jeder einzelnen Parzelle aus dem Register ist daher der erste Schritt bei jedem ländlichen, küstennahen oder Entwicklungsobjekt. Sie ist kurz, kostet wenig und entscheidet, welcher der obigen Wege gilt.

ERWERB ÜBER EINE ALBANISCHE GESELLSCHAFT

Eine Gesellschaft kann für ein Betriebs- oder Entwicklungsprojekt sinnvoll sein. Ihre Gründung löst jedoch nicht automatisch ein Erwerbsverbot. Zu prüfen sind die Erwerberqualifikation nach dem konkreten Gesetz, die Einordnung der Parzelle sowie Investitions-, Planungs- und Gebietsvoraussetzungen.

Bei Einsatz einer Gesellschaft sind Geschäftszweck, wirtschaftlich Berechtigte, Finanzierung, Steuern und Exit unabhängig von der Grundstücksfrage zu dokumentieren. Der immobilienbezogene Aufenthaltsgrund nach Artikel 84 knüpft an das Eigentum des Antragstellers an und folgt nicht ohne Weiteres aus Eigentum allein der Gesellschaft.

ENTWICKLUNG UND GENEHMIGUNG

Eine Entwicklung erfordert Planungs- und Baugenehmigungen der zuständigen Behörde, in der Regel der Gemeinde. Das Verfahren umfasst die Übereinstimmung mit dem örtlichen Raumplan, technische Freigaben, erforderlichenfalls eine Umweltprüfung und die Zahlung der Infrastrukturabgabe, berechnet auf den Investitionswert und im Genehmigungsverfahren fällig.

Küstenentwicklungen und Vorhaben in Schutzgebieten unterliegen zusätzlichen Genehmigungsebenen. Genehmigungszeiträume gehören zu den wesentlichen Projektrisiken in Albanien und sollten realistisch statt optimistisch eingeplant werden. Was auf einer Parzelle rechtmäßig gebaut werden darf, ist vor dem Erwerb zu klären.

TITELGESCHICHTE BEI LÄNDLICHEN FLÄCHEN

Die in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf dargestellten Prüfungspunkte gelten für ländliche Flächen mit besonderem Gewicht, da der Titel dort häufig auf der Verteilung landwirtschaftlicher Flächen an frühere Genossenschaftsmitglieder nach 1991 beruht. Wie bei allen albanischen Grundstücken muss die Prüfung hinter den aktuellen Katastereintrag auf die Erwerbskette und ihren Ursprung zurückgehen.

WAS VOR EINER VERPFLICHTUNG ZU KLÄREN IST

1. Die Einordnung jeder Parzelle nach den Kataster- und Planungsunterlagen.
2. Ob jede Parzelle im vorgesehenen Namen erworben werden kann.
3. Ob eine erforderliche Gesellschaftsstruktur auch zu den steuerlichen, aufenthaltsrechtlichen und Exit-Zielen passt.
4. Die Erwerbskette hinter jeder Parzelle.
5. Planungsrechtlicher Status und zulässige Bebauung.
6. Die Infrastrukturabgabe, sofern eine Entwicklung beabsichtigt ist.
7. Ob die Tätigkeit für den ermäßigten Satz qualifiziert.