Pronësia e tokës në Shqipëri nga të huajt: tokat bujqësore, kufizimet dhe strukturat
Pohimi se Shqipëria nuk vendos kufizime mbi pronësinë e huaj të pronave është i saktë për ndërtesat dhe çorientës për tokën. Tokat bujqësore i nënshtrohen kufizimeve, tokat në përgjithësi mund të ketë kushte, dhe zonat bregdetare e kufitare mund të kërkojnë më shumë. Ky udhëzues parashtron kategoritë, shpjegon fitimin nëpërmjet një shoqërie shqiptare dhe trajton nxitjet për agroturizmin dhe bashkëpunimin bujqësor.
- Personat fizikë dhe juridikë të huaj nuk mund të fitojnë pronësinë mbi tokën bujqësore, pyjet, livadhet ose kullotat sipas nenit 4 të Ligjit nr. 8337/1998, por mund t'i marrin me qira deri në 99 vjet.
- Ndërtesat dhe disa prona të zhvilluara ndjekin regjim tjetër; klasifikimi ligjor duhet verifikuar para angazhimit.
- Trualli mund t'u nënshtrohet kushteve të Ligjit nr. 7980/1995 dhe rregullave sektoriale ose të vendndodhjes.
- Nuk duhet supozuar se një shoqëri shqiptare heq kufizimin: duhen analizuar statusi, pronësia e saj dhe parcela konkrete.
- Titulli, kategoria kadastrale, planifikimi, kufijtë dhe origjina e pronësisë kërkojnë verifikime më vete.
TRI KATEGORITË
- Ndërtesat dhe pronat e ndërtuara. Apartamente, shtëpi, ambiente tregtare. Fitohen nga persona të huaj me të njëjtat kushte si nga shtetasit shqiptarë, pa kërkesa shtesë.
- Tokat bujqësore. Të kufizuara, ku pozita varet nga natyra e tokës dhe statusi i fituesit.
- Tokat në përgjithësi. Mund të ketë kushte, në disa raste përfshirë detyrimin e fituesit për një investim të caktuar. Zonat bregdetare dhe kufitare mund të kërkojnë më shumë.
SI KLASIFIKOHET TOKA
Nëse një parcelë është bujqësore përcaktohet nga klasifikimi i saj ligjor në regjistrat kadastralë dhe planifikues, jo nga përdorimi ose pamja aktuale. Një sipërfaqe e papunuar prej dekadash mund të mbetet e klasifikuar si bujqësore, dhe një pronë me ndërtesë mund të bjerë pjesërisht në një kategori dhe pjesërisht në një tjetër.
Përcaktimi i klasifikimit të çdo parcele nga regjistri është pra hapi i parë në çdo blerje rurale, bregdetare ose zhvillimi. Zgjat pak, kushton pak dhe përcakton cila nga rrugët e mësipërme zbatohet.
Një pronë rurale e përbërë nga një shtëpi dhe disa hektarë tokë
përreth — ullinj, hardhi ose kullotë — ofrohet shëpesh si një lot i
vetëm me një çmim. Shtëpia zakonisht është e thjeshtë. Toka mund të
mos jetë, dhe nëse nuk mund të fitohet në emrin e synuar, transaksioni i
negociuar nuk funksionon.
Përcaktimi i klasifikimit parcelë për parcelë para rënies dakord për
çmimin e shmang plotësisht këtë vështirësi.
FITIMI NËPËRMJET NJË SHOQËRIE SHQIPTARE
Struktura shoqërore mund të jetë e përshtatshme për një projekt operativ ose zhvillimi, por themelimi i shoqërisë nuk është vetvetiu zgjidhje për një kufizim të fitimit të tokës. Duhet përcaktuar nëse fituesi i propozuar kualifikohet sipas ligjit konkret, si klasifikohet parcela dhe nëse zbatohen kushte investimi, planifikimi ose vendndodhjeje.
Nëse përdoret shoqëri, qëllimi tregtar, pronësia përfituese, financimi, tatimet dhe dalja duhet të dokumentohen veçmas nga analiza e tokës. Baza e qëndrimit sipas nenit 84 lidhet me pronarin individual dhe nuk duhet supozuar se lind nga prona e mbajtur vetëm nga shoqëria.
ZHVILLIMI DHE LEJET
Zhvillimi kërkon leje planifikimi dhe ndërtimi nga autoriteti kompetent, zakonisht bashkia. Procesi përfshin përputhjen me planin vendor të territorit, miratime teknike, vlerësim mjedisor kur kërkohet, dhe pagesën e taksës së ndikimit në infrastrukturë, e llogaritur mbi vlerën e investimit dhe e pagueshme në fazën e lejes.
Zhvillimet bregdetare dhe ato në zona të mbrojtura kanë shtresa shtesë miratimi. Afatet e lejeve janë ndër burimet kryesore të rrezikut të projektit në Shqipëri. Çfarë mund të ndërtohet ligjërisht në një parcelë duhet përcaktuar para blerjes.
HISTORIA E TITULLIT NË TOKAT RURALE
Pikat e verifikimit të parashtruara në udhëzuesin tonë për blerjen e pronave vlejnë me forcë të veçantë për tokat rurale, ku titulli shëpesh ka origjinën në shpërndarjen pas vitit 1991 të tokave bujqësore te ish-anëtarët e kooperativave. Si për çdo pronë shqiptare, verifikimi duhet të shkojë përtej regjistrimit aktual, te zinxhiri i titullit dhe origjina e tij.
ÇFARË DUHET PËRCAKTUAR PARA ANGAZHIMIT
- Klasifikimi i çdo parcele sipas regjistrave kadastralë dhe planifikues.
- Nëse çdo parcelë mund të fitohet në emrin e synuar.
- Nëse struktura shoqërore e nevojshme i përshtatet edhe qëllimeve tatimore, të qëndrimit dhe të daljes.
- Zinxhiri i titullit pas çdo parcele.
- Statusi planifikues dhe çfarë mund të ndërtohet ligjërisht.
- Taksa e ndikimit në infrastrukturë, nëse synohet zhvillim.
- Nëse veprimtaria kualifikohet për normën e reduktuar.
- Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë
- Ligji nr. 8337/1998 për kalimin në pronësi të tokës bujqësore, pyjore, livadheve dhe kullotave, veçanërisht neni 4
- Ligji nr. 7980/1995 "Për shitblerjen e trojeve", i ndryshuar
- Ligji nr. 111/2018 "Për kadastrën"
- Legjislacioni për planifikimin, ndërtimin dhe zonat e mbrojtura që zbatohet për parcelën
- Ligji nr. 79/2021 "Për të huajt", i ndryshuar, veçanërisht neni 84
Tridens përcakton para çdo angazhimi klasifikimin dhe mundësinë e fitimit të çdo parcele, strukturëzon blerjen kur kërkohet një subjekt shoqëror, verifikon titullin në tokat rurale e bregdetare dhe këshillon për lejet e zhvillimit dhe nxitjet për operatorët e certifikuar. Për të diskutuar një blerje, na kontaktoni në +355696937763 ose në info@tridenslaw.com.
Ky artikull ofrohet vetëm për qëllime informimi të përgjithshëm. Ai nuk përbën këshillë ligjore, nuk trajton rrethanat e një personi apo të një transaksioni të caktuar dhe nuk duhet përdorur si zëvendësim i këshillës mbi faktet e një çështjeje konkrete. Leximi i tij nuk krijon marrëdhënie avokat–klient. Pragjet, tarifat dhe praktika administrative mund të ndryshojnë, ndaj dispozitat ligjore i nënshtrohen ndryshimeve dhe interpretimit gjyqësor.
Tridens · Bulevardi "Dëshmorët e Kombit", Twin Towers, Kulla 1, Kati 8, 1001 Tiranë, Shqipëri · +355 69 693 7763 · info@tridenslaw.com