Immobilienkauf vom Bauträger in Albanien: Verträge, Zahlungen und Käuferschutz

Wer eine Immobilie vor ihrer Fertigstellung kauft, bindet Kapital, bevor das Objekt übergeben werden kann. Für Käufer in Albanien kommt es darauf an, ob der Bauträger die zugesagte Einheit verkaufen darf, wie der Vertrag registriert wird, wann Kaufpreisraten fällig werden und was bei einem Scheitern des Projekts geschieht. Dieser Beitrag behandelt diese Fragen für inländische und internationale Käufer.

Die allgemeinen Regeln zu ausländischem Eigentum, Steuern und Aufenthalt erläutert unser gesonderter Leitfaden zum Immobilienkauf in Albanien durch ausländische Käufer. Hier geht es um den Schutz während der Bauphase und bis zur Eigentumsübertragung.

1. Vor der Reservierung: Projekt und Verkäufer prüfen

Ein Verkaufsprospekt, eine Musterwohnung und die Registrierung der Gesellschaft belegen noch nicht, dass eine bestimmte Einheit tatsächlich geliefert werden kann. Fordern Sie die Unterlagen vor einer erheblichen oder nicht erstattungsfähigen Zahlung an. Die unabhängige rechtliche und die technische Prüfung erfüllen unterschiedliche Aufgaben und sollten ineinandergreifen.

• Der Vertragspartner. Klären Sie, welche Gesellschaft Ihnen gegenüber für Bau, Übergabe und Rückzahlung einsteht. Prüfen Sie ihre Registrierung, die Vertretungsbefugnis des Unterzeichners, verfügbare Finanzinformationen sowie Prozess- und Insolvenzrisiken. Der Ruf einer Unternehmensgruppe ersetzt keine Garantie ihrer übrigen Gesellschaften.
• Grundstück und Entwicklungsrechte. Prüfen Sie Eigentumskette, Grenzen, eingetragene Belastungen und die Vereinbarung zwischen Bauträger und Grundstückseigentümer. Erhält der Grundstückseigentümer Einheiten als Gegenleistung, muss feststehen, welcher Partei die angebotene Wohnung zugeteilt ist.
• Das genehmigte Vorhaben. Lassen Sie sich Baugenehmigung und genehmigte Pläne vorlegen, prüfen Sie deren Status und gleichen Sie sie mit den Verkaufsunterlagen ab. Ein unabhängiger technischer Berater sollte die vorgesehene Einheit und die relevanten Standortbedingungen beurteilen. Beworbene Einrichtungen oder zusätzliche Geschosse sind nicht ohne Weiteres genehmigt.
• Die konkrete Einheit. Gleichen Sie Gebäude, Eingang, Geschoss, Einheitsnummer, Stellplatz und Abstellraum mit den Plänen und Zuteilungsunterlagen ab. Klären Sie für Nebenflächen, ob Sie gesondertes Eigentum, einen gemeinschaftlichen Anteil oder lediglich ein Nutzungsrecht erhalten.

Bei einer Reservierung sollten Objekt, Zahlungsempfänger, Reservierungsfrist und vorzulegende Unterlagen feststehen. Vereinbaren Sie schriftlich, wann die Zahlung zurückzuzahlen ist, falls die rechtliche oder technische Prüfung nicht akzeptable Risiken ergibt. Die Bezeichnung als Reservierungsgebühr oder Anzahlung begründet für sich genommen keinen Erstattungsanspruch.

2. Vertragsregistrierung: Schutz, der nachgewiesen sein muss

Artikel 50 des Gesetzes Nr. 111/2018 sieht die Registrierung von Bau-, Bestell- und Vorverträgen vor, die auf die spätere Eigentumsübertragung eines Bauobjekts gerichtet sind. Die Eintragung erfolgt zunächst im Baugenehmigungsregister und anschließend im Rohbauregister. Sie kennzeichnet die bestimmte Einheit als bereits zugesagt, sodass sie keinem weiteren Käufer versprochen werden darf. Die Einheit muss anhand der genehmigten Pläne eindeutig bezeichnet sein.

Verlangen Sie den Nachweis der Eintragung, nicht nur die Zusage eines Antrags. Zum Verfahrensrahmen gehören die Anweisung Nr. 1 vom 17. Juli 2024 und ihre Ergänzung durch die Anweisung Nr. 2 vom 30. Dezember 2025. Ihr Berater sollte das für den tatsächlichen Projektstand passende Verfahren und die erforderlichen Unterlagen bei der staatlichen Katasterbehörde ASHK prüfen.

Die Registrierung des Vertrags bedeutet noch nicht, dass Ihnen eine fertiggestellte, gesondert registrierte Wohnung gehört. Sie garantiert weder die Fertigstellung noch die Rückzahlung. Bestehende Hypotheken und die zeitliche Rangfolge der Rechte bleiben wesentlich. Regeln Sie im Vertrag, wer den Antrag stellt, Beanstandungen behebt und Eintragungsnachweise vorlegt und welche Lösung bei Ablehnung oder Verzögerung vorgesehen ist.

3. Die geschuldete Leistung genau beschreiben

Die für Sie entscheidenden Zusagen gehören in den unterzeichneten Vertrag und seine Anlagen. Bezeichnen Sie die maßgeblichen Pläne einschließlich ihrer Fassung; vereinbaren Sie Ausstattungsmerkmale für Ausbau, Fenster, Dämmung, Heizung oder Kühlung, Aufzüge, Anschlüsse und Gemeinschaftsflächen. Klären Sie, welche beworbenen Einrichtungen verbindlich geschuldet sind und ab wann sie zur Verfügung stehen müssen.

Unterscheiden Sie die nutzbare Innenfläche von Balkonen, Wänden und Anteilen an Gemeinschaftsflächen. Vereinbaren Sie Messmethode, zulässige Abweichungen und die entsprechende Preisanpassung. Wesentliche Änderungen von Grundriss, Fläche oder Ausstattung sollten Ihrer Zustimmung bedürfen oder klar definierte Rechte auslösen. Ein uneingeschränktes Recht des Bauträgers, eine andere Einheit zu liefern oder den Standard abzusenken, sollte vermieden werden.

Legen Sie Gesamtpreis, Währung, gegebenenfalls die Wechselkursberechnung sowie die Behandlung von Steuern, Notar- und Registrierungsgebühren, Anschlüssen und Verwaltungskosten fest. Zusätzliche Kosten müssen einer Partei und klaren Voraussetzungen zugeordnet sein. Bei zweisprachigen Verträgen sollte feststehen, welche Fassung maßgeblich ist; lassen Sie gerade diesen Text vor der Unterzeichnung prüfen.

4. Zahlungen an nachprüfbaren Baufortschritt knüpfen

Der Zahlungsplan sollte dem Käufer vor jeder wesentlichen Freigabe von Geld überprüfbare Nachweise verschaffen. Die folgenden Stufen sind Verhandlungspunkte, keine gesetzlichen Prozentsätze und kein für jedes albanische Projekt vorgeschriebenes Zahlungsmodell.

Prüfen Sie ein Treuhand- oder Escrow-Modell beziehungsweise eine Vorauszahlungsgarantie, soweit verfügbar und wirtschaftlich umsetzbar. Klären Sie Kontoverfügungsbefugnis, Freigabebedingungen, Gebühren und die Folgen eines Streits oder einer Insolvenz. Eine Zahlung auf ein gewöhnliches Bauträgerkonto wird nicht allein dadurch gesondert gesichert, dass der Verwendungszweck Ihre Wohnung bezeichnet.

Zahlen Sie nachvollziehbar per Banküberweisung, überprüfen Sie die Empfängerdaten unabhängig und bewahren Sie Vertrag, Rechnungen und Belege auf. Zahlungen an einen Vermittler oder eine andere Konzerngesellschaft sollten nur bei dokumentierter Berechtigung und klar vereinbarter Erfüllungswirkung gegenüber dem Verkäufer erfolgen. Bereiten Sie Herkunftsnachweise für die Mittel frühzeitig vor.

5. Hypotheken, Bankzustimmung und Ausfall des Bauträgers

Eine Bankfinanzierung macht ein Projekt nicht automatisch ungeeignet. Die Freigabe Ihrer Einheit muss aber vor der Zahlung geklärt sein. Prüfen Sie die konkreten Sicherheitenunterlagen und die Registerlage. Artikel 50 beschränkt Zusagen und Vollstreckungsmaßnahmen bezüglich der Einheiten, enthält jedoch eine wesentliche Ausnahme für frühere Hypotheken. Die Vertragsregistrierung darf daher nicht als Beseitigung vorrangiger Sicherheiten dargestellt werden.

Ist die Zustimmung oder Freigabe des Kreditgebers erforderlich, sollte eine auch für ihn verbindliche Vereinbarung Einheit, Freigabebetrag, Zahlungsweg und Nachweise festlegen. Die Erklärung des Bauträgers, seine Bank werde mitwirken, ist keine Verpflichtung der Bank.

Überlegen Sie, was bei einem Baustopp am nächsten Tag verbliebe: noch nicht gezahlte Raten, bereits geleistete Vorschüsse, tatsächlich durchsetzbare Sicherheiten und der Status des registrierten Vertrags. Eine Rückzahlungsklausel hilft nur, soweit sich die Forderung auch realisieren lässt. Bei Garantien sind Garantiegeber, Betrag, Laufzeit, Abrufbedingungen und verfügbare Vermögenswerte zu prüfen; ihre Verfügbarkeit darf nicht für jedes Projekt unterstellt werden.

6. Getrennte Termine, Verzugsfolgen und Vertragsbeendigung

Vereinbaren Sie eigene Fristen für Bauabschluss, erforderliche Nutzungsunterlagen, tatsächliche Übergabe sowie die abschließenden Schritte zur Eigentumsübertragung und Registrierung. Ein fertig ausgebauter Innenraum belegt nicht, dass auch sämtliche rechtlichen und behördlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Verhandeln Sie einen verbindlichen Endtermin, nach dessen Überschreitung Sie sich vom Vertrag lösen können, ein klares Mitteilungsverfahren und eine Rückzahlungsfrist. Regeln Sie die Entschädigung bei Verzögerung, etwaige Obergrenzen und ihr Verhältnis zu weiteren Ansprüchen. Entscheidend ist die Wirksamkeit nach albanischem Recht; eine Klausel aus einem anderen Rechtssystem sollte nicht ungeprüft übernommen werden.

Fristverlängerungen sollten an bestimmte Ereignisse, rechtzeitige Mitteilung und Nachweise gebunden sein. Weite Klauseln, die bei jeder Schwierigkeit unbefristete Verlängerungen erlauben, können den zugesagten Liefertermin entwerten. Umgekehrt sollten Sie Raten nicht ohne Prüfung der vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen aussetzen oder den Vertrag beenden: Ein unberechtigter Schritt kann eigene Vertragsverletzungsansprüche auslösen.

7. Übergabe, Mängel und Versicherungsunterlagen

Lassen Sie vor Annahme der Übergabe eine technische Prüfung durchführen. Halten Sie Restarbeiten und Mängel in einer unterzeichneten, durch Fotos ergänzten Liste fest, einschließlich Zuständigkeit und Fristen zur Behebung. Dokumentieren Sie Schlüssel, Zähler, Anschlüsse, Zugang, Stellplätze und Gemeinschaftsbereiche. Prüfen Sie vorformulierte Übernahmeerklärungen besonders sorgfältig, vor allem Aussagen zur vollständigen Fertigstellung oder zum Verzicht auf weitere Ansprüche.

Der albanische Regelungsrahmen zur Bauversicherung sieht für erfasste Transaktionen eine zehnjährige Police zugunsten des Käufers für bestimmte schwerwiegende Baurisiken vor. Auch die ASHK-Unterlagenanforderungen sehen entsprechende Versicherungsnachweise für die betroffenen Übertragungen vom Bauträger auf den Käufer vor. Lassen Sie sich die Police geben und prüfen Sie ihre Geltung für Gebäude und Käufer, Versicherungszeitraum, gedeckte Ereignisse, Ausschlüsse und Schadenmeldungsverfahren.

Die Zehnjahresversicherung ist keine allgemeine Fertigstellungs- oder Vorauszahlungsrückzahlungsgarantie. Gewöhnliche Ausführungsmängel, Verzögerungen, strukturelle Risiken und die Insolvenz des Bauträgers sind unterschiedliche Sachverhalte. Prüfen Sie das vertragliche Mängelverfahren und die gesetzlichen Rechte gesondert, einschließlich Mitteilungspflichten und Fristen.

8. Von der Übergabe zum registrierten Eigentum

Planen Sie den abschließenden notariellen Vorgang und den Katasterantrag vor der letzten Rate. Gleichen Sie die fertiggestellte Einheit, genehmigten Pläne und Vertragsreferenzen ab; beschaffen Sie die erforderlichen Nutzungs- und Registrierungsunterlagen und bestätigen Sie die Hypothekenfreigabe. Bewahren Sie den Einreichungsnachweis auf und prüfen Sie die anschließend erfolgte Eintragung. Der Besitz der Schlüssel ersetzt den Abschluss der Eigentumsformalitäten nicht.

Käufer im Ausland sollten eine auf das Geschäft zugeschnittene Vollmacht vorbereiten und die erforderliche Beglaubigung und Übersetzung klären. Legen Sie fest, wer Änderungen genehmigen, die Übergabe bestätigen und Zahlungen freigeben darf. Sorgen Sie für unabhängige technische Begleitung vor Ort. Eine Reservierung während der Bauphase ist kein Eigentumsnachweis für einen Aufenthaltsantrag; die Aufenthaltsplanung bedarf einer gesonderten Prüfung.

Vor der Unterschrift: acht Fragen für Käufer

1. Darf der Verkäufer genau diese Einheit zusagen, und decken die Zuteilung des Grundstückseigentümers sowie die genehmigten Pläne den Verkauf?
2. Welche Hypotheken oder konkurrierenden Zusagen bestehen, und welche Zustimmungen oder Freigaben werden benötigt?
3. Wer registriert den Vertrag bis wann, und welchen Nachweis erhalte ich?
4. Hängt jede Rate von einem bestimmten, überprüfbaren Baufortschritt statt allein von einer Zahlungsaufforderung ab?
5. Sind Ausstattung, Fläche, Gesamtpreis und zulässige Änderungen eindeutig vereinbart?
6. Welche Endtermine, Voraussetzungen für die Vertragsbeendigung und praktisch nutzbaren Rückzahlungssicherheiten bestehen?
7. Welche Prüf-, Mängel- und Versicherungsunterlagen erhalte ich bei der Übergabe?
8. Wie werden Schlusszahlung, Hypothekenfreigabe, Eigentumsübertragung und Registrierung aufeinander abgestimmt?

Weiterführender Beitrag: Immobilienkauf in Albanien durch ausländische Käufer.

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